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签完合同,房子也未必是你的!

作者:admin 发布时间:2018-11-26 浏览: 打印

经过多次降准降息放水和股市大跌之后,国内的房价出现暴涨。去年深圳的房价涨幅达到50%,高居全球第一位。其它一线城市的房价涨幅也在28%左右。看着新房价格这么任性地上涨,二手房的价格也开始任性大涨。面对二手房房价的任性疯涨,一些房主也开始任性违约!

房价涨太多 违约成本大大降低!

伴随着二手房房价的大涨,房主违约案件的数量也开始大幅增加,而且在全国范围内也已经成了一个普遍的现象。例如,受深圳房价暴涨带动,离深圳较近的东莞的一手房和二手房房价也开始大幅飙升,受此影响,东莞房屋买卖合同纠纷数量大幅上涨。报告显示20155月至20163月,东莞市一些区二手房买卖合同案件增长了近5倍。

二手房市场违约案件频发的原因有很多,但是总体来讲不外乎以下3点:1)二手房房价暴涨;2)二手房房主违约成本低;3)二手房交易程序繁杂。在房屋买卖合同纠纷中,出现违约的情况还是比较多的,主要是因为:

1)房屋价格高,稍微有点波动,对买卖双方中的一方都会产生不小的诱惑;

2)房屋是一种特殊的商品,买卖过程相对复杂,付款方式多,付款步骤长。在这程序中,稍微有一个步骤不对,就会出现纠纷,继而引发违约的情况。

3)我国房屋实行登记制度,卖方需要为买方协助办理过户手续,而且办理时,一般双方都需要到场。实际中,如卖方想违约的话,不出面协助办理过户手续就是一个最大的“杀手锏”。

下面我们结合具体的例子来看一下,二手房房主在目前的情况下违约的成本有多低。根据中原地产对深圳188个样本二手楼盘的统计显示,从2014年12月18日至2015年12月18日,深圳二手房均价已从29930元/平方米涨至45690元/平方米,涨幅高达53%。按照《合同法》的规定,二手房买卖双方在合同中都会规定,任何一方违约要给对方支付房价的20%,作为违约金。

假如说一套100平米的二手房,在2014年12月是价格是每平米29930元,那么房主在出卖这套房子的时候的总价就为299.3万元。那么买卖双方中的任何一方违约就要给对方59.86万元(299.3×20%=59.86)作为违约金。

由于二手房交易程序复杂所需时间长,从签合同到过户完成,再怎么快也要1个月左右。但是在房价上升的情况下,卖方一般都比较喜欢拖延时间。如果你遇到比较恶心的二手房卖方拖你半年到1年都是有可能的。如果在这段时间内房价大涨40%,也就是说原来价值299.3万元的房子,现在值419.02万元。如果现在卖的话,卖方可以赚119.72万元,而卖方违约的成本也就59.86万元,就是陪完违约金,卖方也可以净赚59.86万元。

在这样的暴利面前,卖方要是不违约的话,他会寝食难安,他会觉得对不起全家,他会觉得愧对上天的恩赐。

在美国违约 代价沉重!

美国人没有人事档案,却又比认识档案更客观的更有价值的道德档案,那就是信用记录。任何人违约就会有不良信用记录。在美国,很多事情都需要查看你的信用记录。

比如,想在美国租房子,房东要查看你的信用记录;想在美国申请信用卡,信用卡公司要查看你的信用记录;想在美国找工作,雇主要看你的信用记录。另外还有贷款买车,申请零利率分期付款购物,买保险等等,都需要你的信用记录为你保驾护航。生活在美国,没有良好的信用记录可以说就会寸步难行!

信用差的人在美国的生活成本会更高。美国许多连锁店比如Target等,都发行自己的信用卡,使用这些信用卡在店内消费会比不使用信用卡的人便宜15%到30%不等。有不良信用记录的人没法办信用卡,自然也就无法享受到这种优惠。所以在美国违约代价远非一点点违约金那么简单。

在中国,个人违约交点违约金,别的可以说没有任何严重处罚。所以在房价大涨和暴利面前,二手房房主违约就变的很随意!所以在二手房交易中,就算你交了定金,签了合同,只要没有完成过户,一旦房主违约,房子就不是你的。

在二手房交易中,比房主违约更可怕的就是买到凶宅。因为凶宅不是法律概念,不属于物理瑕疵,再加上自杀、他杀非正常死亡的,警方会出现场,但不会开放查询。所以买二手房时候可以让经纪人打听、调查,并要求经纪公司对调查结果承担责任。因此买二手房时,一定要谨慎谨慎再谨慎!

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